Şirket taşınmazına ipotek nasıl konur, nasıl kaldırılır? Tapuda istenen belgeler, yetki belgesi kuralı, ipotek dereceleri ve fek işlemi. Ücretsiz 3 örnek belge.

Şirket Gayrimenkulüne İpotek: Tapu Adımları + Ücretsiz 3 Örnek Belge

Kredi onaylandı, sıra ipoteğe geldi. Bu aşamada firmaların en çok takıldığı yer tapu müdürlüğüdür: eksik yetki belgesi, güncelliğini yitirmiş imza sirküleri veya kararın ada-parsel bilgisi içermemesi yüzünden randevular boşa gider. Bu yazıda ipoteğin tapu tarafını adım adım anlatıyor, 3 hazır örnek belgeyi ücretsiz veriyoruz.

Bu rehber hem anonim hem limited şirketler içindir. Karar organı değişir: anonim şirkette yönetim kurulu, limited şirkette uygulamada ortaklar genel kuruludur. Karar metinleri için yönetim kurulu kararı rehberimize bakabilirsiniz; kredi ve ipotek kararı örneklerimiz ayrı yazılarımızda yer alır.

İpotek Türleri ve Temel Kavramlar

Anapara ipoteği: Belirli, miktarı bilinen bir alacak için kurulur. Alacak sona erdiğinde ipotek de amacını yitirir.
Üst sınır (limit) ipoteği: Doğmuş ve doğacak borçlar için, belirli bir üst sınıra kadar teminat sağlar (TMK m. 851). Genel kredi sözleşmelerinde en sık kullanılan türdür; faiz ve masraflar limitin içinde kalır.
Derece ve sıra: Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek olabilir; alacaklıların paraya çevirmede önceliği dereceye göre belirlenir. İlk derece boşalmışsa "boşalan dereceye ilerleme" hakkı gündeme gelir — bankalar bu ayrıntıyı sözleşmede düzenler.
Resmi senet: İpotek, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet ile kurulur ve tapu kütüğüne tescil edilir. Taraflar (veya yetkili temsilcileri) hazır bulunur.
Dain-i mürtehin şerhi: Taşınmazın sigorta poliçesine bankanın rehin alacaklısı olarak yazılmasıdır; kredi kullandırımının rutin şartlarındandır.
Fek (terkin): Borç bittiğinde banka fek yazısı verir; bu yazıyla tapu müdürlüğüne başvurulur ve ipotek kütükten terkin edilir. Fek yazısı alınmadan ipotek kendiliğinden silinmez.

Tapuda Şirketten İstenen Belgeler

Ticaret sicili müdürlüğünden alınmış yetki belgesi: Tapu işlemlerinde yetki belgesinin aslı veya noter onaylı sureti aranır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ticaret şirketlerinin tapu işlemlerine ilişkin düzenlemesi uyarınca; şirketin sicil kaydında aksine bir kayıt yoksa, yetki belgesinde ipotek yetkisi ayrıca yazmasa dahi temsilci taşınmaz alım-satım ve ipotek işlemlerini yapabilir. "Belgemde ipotek yazmıyor" gerekçesiyle dönen firmaların çoğu, aslında işlemi yapabilecek durumdadır — yine de randevu öncesi müdürlüğünüze teyit ettirin.
Yetkililerin kimlik belgeleri ve imza sirküleri/imza beyanı, gerekiyorsa fotoğraf.
Şirket kararı: Uygulamada, işlemin kapsamını gösteren yönetim kurulu / ortaklar kurulu kararının noter onaylı sureti istenebilir; banka zaten kendi dosyası için ister.
Banka tarafından hazırlanan ipotek belgeleri ve varsa vekaletname (banka yetkilisi vekaletle katılır).
Taşınmaza ait tapu senedi bilgileri, zorunlu deprem sigortası (kapsamdaysa) ve rayiç/emlak vergisi değeri yazısı.

Harç, döner sermaye ve ilan bedelleri her yıl değişir; güncel tutarlar için tapu müdürlüğünüze ve bankanıza danışın.

Kopyalama serbest: Bu sayfadaki örnek metinleri ücretsiz kopyalayabilir, [KÖŞELİ PARANTEZLİ] alanları kendi bilgilerinizle değiştirerek kullanabilirsiniz. Benzer metinleri ücretli satan siteler var; ödemeyin. İpucu: kendi şirketinizin geçmiş kararlarının formatını Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde e-Devlet üzerinden ücretsiz görebilirsiniz.

Örnek 1 — Tapu Müdürlüğüne İpotek Tesisi Talep Dilekçesi

[İLÇE] TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE

Talep eden (malik): ERC SOFT BİLGİ TEKNOLOJİLERİ DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ
Merkez: Ostim OSB Mahallesi 100. Yıl Bulvarı Ostim İş ve Finans Merkezi No:99/95 Yenimahalle/Ankara
Ticaret Sicil No: [TİCARET SİCİL NO] — MERSİS No: [MERSİS NO] — Vergi No: [VERGİ KİMLİK NO]

Şirketimiz adına kayıtlı [İL] ili, [İLÇE] ilçesi, [MAHALLE] Mahallesi, [ADA] ada, [PARSEL] parsel numarasında kayıtlı [NİTELİK] vasıflı taşınmaz üzerinde;

[BANKA ADI] A.Ş. [ŞUBE] Şubesi lehine, [TUTAR] [PARA BİRİMİ] bedelle [DERECE]. derecede [üst sınır (limit) / anapara] ipoteği tesis edilmesini talep ederiz.

İşlemde şirketimizi temsilen [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. NO]) hazır bulunacaktır.

Ekler: 1) Ticaret sicili müdürlüğünden alınmış yetki belgesi (asıl/noter onaylı suret), 2) İmza sirküleri, 3) Yetkili kimlik fotokopisi, 4) [GG.AA.YYYY] tarih [KARAR NO] sayılı şirket kararı örneği, 5) Bankaca düzenlenen ipotek evrakı, 6) Emlak vergisi rayiç değer yazısı, 7) (Kapsamdaysa) zorunlu deprem sigortası poliçesi.

Tarih: [GG.AA.YYYY]
ERC SOFT BİLGİ TEKNOLOJİLERİ DANIŞMANLIK İÇ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ
Şirket Müdürü: [AD SOYAD] (imza + kaşe)

Örnek 2 — Üçüncü Kişinin/Grup Şirketinin Borcu İçin İpotek Verme Kararı

HESAPTUT YAZILIM ANONİM ŞİRKETİ
YÖNETİM KURULU KARARI

Karar Tarihi: [GG.AA.YYYY] — Karar No: [YYYY/…]
Merkez: Bahçelievler Mahallesi 319. Cadde No:35 D Blok Kat:1 İç Kapı No:103 Gölbaşı/Ankara
Ticaret Sicil No: [TİCARET SİCİL NO] — MERSİS No: [MERSİS NO]

Şirket yönetim kurulu toplanarak;

1. Şirketimizin ticari ilişki içinde bulunduğu [BORÇLU ŞİRKETİN TAM UNVANI] (Ticaret Sicil No: [TİCARET SİCİL NO]) unvanlı şirketin [BANKA ADI] A.Ş.'ye olan doğmuş ve doğacak borçlarının teminatı olmak üzere; şirketimiz adına kayıtlı [İL/İLÇE], [MAHALLE] Mahallesi, [ADA] ada, [PARSEL] parsel taşınmazı üzerinde [TUTAR] TL bedelle [DERECE]. derecede üst sınır ipoteği tesis edilmesine,

2. İşlemin şirketimizin ticari menfaatine uygun olduğunun, karşılığında [KARŞI EDİM: ör. tedarik güvencesi / komisyon / karşılıklı teminat] sağlandığının tespitine,

3. İşlemin şirket esas sözleşmesindeki işletme konusu kapsamında bulunduğu ve önemli miktarda şirket varlığının toplu satışı niteliği taşımadığının tespitine,

4. Tapu müdürlüğü nezdinde resmi senedin imzalanması, ipoteğin derece ve şartlarının belirlenmesi ile gerektiğinde fek işlemleri için [AD SOYAD]'ın münferiden yetkili kılınmasına,

oy birliği ile karar verilmiştir.

Ali YILMAZ (imza) — Ayşe DEMİR (imza)

Not: Şirketin ortağı veya yöneticisi lehine teminat verilmesi, TTK m. 358 ve 395 bakımından risklidir; böyle bir işlem öncesinde hukuki görüş alın.

Örnek 3 — İpoteğin Fekki (Terkini) Talebi

[İLÇE] TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE
(İPOTEK FEK / TERKİN TALEBİ)

Talep eden (malik): MULTİ PORTAL BİLİŞİM HİZMETLERİ LİMİTED ŞİRKETİ
Merkez: Ostim OSB Mahallesi 100. Yıl Bulvarı Ofim Plaza No:99/95 Yenimahalle/Ankara
Ticaret Sicil No: [TİCARET SİCİL NO] — MERSİS No: [MERSİS NO]

Şirketimiz adına kayıtlı [İL/İLÇE], [MAHALLE] Mahallesi, [ADA] ada, [PARSEL] parsel taşınmazı üzerinde, [BANKA ADI] A.Ş. lehine [GG.AA.YYYY] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numarası ile tesis edilmiş bulunan [TUTAR] [PARA BİRİMİ] bedelli [DERECE]. derece ipoteğin;

bankanın [GG.AA.YYYY] tarihli fek (ipotek kaldırma) yazısına istinaden tapu kütüğünden terkin edilmesini talep ederiz.

İşlemde şirketimizi temsilen [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. NO]) hazır bulunacaktır.

Ekler: 1) Bankanın fek yazısı (asıl), 2) Yetki belgesi (asıl/noter onaylı suret), 3) İmza sirküleri, 4) Yetkili kimlik fotokopisi.

Tarih: [GG.AA.YYYY]
MULTİ PORTAL BİLİŞİM HİZMETLERİ LİMİTED ŞİRKETİ
Şirket Müdürü: [AD SOYAD] (imza + kaşe)

Örnekleri Şirketinize Nasıl Uyarlarsınız?

Taşınmazı ada-parsel ve nitelik bilgisiyle tanımlayın; "fabrika binamız" gibi ifadeler işlem görmez.
İpoteğin türünü (üst sınır/anapara), bedelini, para birimini ve derecesini yazın; banka sözleşmesiyle birebir uyumlu olsun.
Yetki belgenizin tarihini kontrol edin; kurumlar güncel tarihli belge ister, eski belgeyle randevuya gitmeyin.
Üçüncü kişi lehine ipotekte, işlemin şirket menfaatine olduğunu ve karşı edimi karara yazın; bu, sonradan sorumluluk tartışmalarında koruyucudur.
Borç bitince fek yazısını isteyin ve terkini yaptırın; kapanmış kredinin ipoteği tapuda kaldığı sürece yeni finansmanı zorlaştırır.
Sigorta poliçesinde dain-i mürtehin şerhini ve poliçe yenilemelerini takip edin.

Sık Sorulan Sorular

Yetki belgemde "ipotek verme" yazmıyor, işlem yapılamaz mı? Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemesine göre, sicil kaydında aksine kayıt bulunmadıkça yetki belgesinde ayrıca yazmasa da temsilci ipotek işlemini yapabilir. Yine de müdürlüğünüzün uygulamasını randevu öncesi teyit edin.

Borcu bitirince ipotek otomatik kalkar mı? Hayır. Bankadan fek yazısı alıp tapu müdürlüğüne başvurmanız ve terkini yaptırmanız gerekir.

Aynı taşınmaza ikinci ipotek konulabilir mi? Evet; ikinci derece ipotek kurulabilir. Ancak paraya çevirmede öncelik derece sırasına göre olduğu için, ikinci derece teminatın bankaca kabul değeri düşer.

Yasal uyarı: Bu yazı ve örnek metinler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık ya da finansal tavsiye değildir. İpotek, şirket malvarlığı üzerinde ağır sonuçlar doğurur; işlem öncesinde avukatınıza, mali müşavirinize, tapu müdürlüğünüze ve bankanıza danışın.

Teminat verirken en iyi kozunuz düzenli kayıttır. HesapTUT ile ciro, tahsilat ve cari yaşlandırma raporlarınızı güncel tutun; teminat pazarlığına veriyle oturun.

14 Gün Ücretsiz Deneyin
Kredi kartı gerekmez.

Hesaptut ile 14 Gün Ücretsiz Deneyin →
Kredi kartı gerekmez.